Marchand De Biens : Statut, Métier, Fiscalité - Yakademie

Marchand De Biens : Statut, Métier, Fiscalité

par Sep 23, 2015Marchand de biens41 commentaires

L’investissement immobilier vous intéresse ? Vous vous demandez ce qui se cache derrière le statut de marchand de biens ? Il est vrai que cette activité suscite beaucoup de questions.
Les marchands de biens sont des personnes qui gagnent d’importants bénéfices et qui ont une liberté professionnelle enviable. Mais ils sont avant tout des experts de l’immobilier, responsables, qui ont un métier ayant un statut spécifique.
Zoom sur la réalité de ce métier de l’achat-revente !

marchand de biens

Être marchand de biens immobiliers

 

Un marchand de biens c’est quoi ? C’est une personne dont l’activité professionnelle est :

  • d’acheter des biens immobiliers (des villas, des appartements, des immeubles, des terrains, des bureaux, des fonds de commerce ou encore des parts de sociétés immobilières types SCI…) ;
  • de valoriser ce qu’il a acquis en le divisant, le rénovant (ou pas!)
  • de le revendre.

La profession de marchand de biens a donc un statut professionnel.
L’administration fiscale considère que vous êtes marchand de biens dès que les deux conditions suivantes sont remplies :

  • l’habitude (comprendre la répétition d’achat-revente) ;
  • l’intention spéculative de l’opération.

Quel statut pour le marchand de biens

 

En tant que professionnel, vous devez vous soumettre à quelques déclarations.

1- Créer sa société de marchand de biens

Vous pouvez créer une société pour votre activité. Le choix des statuts dépendra de vos objectifs et de votre situation personnelle. De manière générale, fonder sa société est la solution la plus intéressante pour les marchands de biens. Ainsi, vous êtes le gérant d’une société qui a pour activité « marchand de biens ». Bien sûr, comme toute société, vos bénéfices éventuels sont imposés à l’IS (l’impôt sur les sociétés).

2- Agir en son nom propre

Vous pouvez aussi diriger votre activité à votre nom (“en nom propre”). Dans ce cas, vous êtes qualifié de commerçant. Ce statut est fortement déconseillé car il a de nombreuses limites : tant fiscalement qu’en termes de responsabilité professionnelle.

 

Marchand de biens : conséquences juridiques de ce statut

 

Vous voilà marchand de biens ! En tant que tel, votre statut de « professionnel de l’immobilier » entraîne des conséquences juridiques. Parmi elles :

 

1- La garantie des vices cachés : marchand de biens acheteur

C’est une garantie qui concerne les défauts cachés de l’immeuble. Elle permet d’obtenir le remboursement total ou partiel d’un bien immobilier attaché d’un défaut caché.
Le< marchand de biens acheteur, en tant qu’expert, est présumé connaître le vice attaché à l’immeuble acheté. Ainsi, il sera très difficile pour lui de se prévaloir de la garantie des vices cachés. De cette façon, les conséquences financières d’un vice caché peuvent être lourdes à assumer pour ce professionnel.

2- La garantie des vices cachés : marchand de biens vendeur

Si ce professionnel vend une maison à un particulier entaché d’un vice caché : sa qualité d’expert de l’immobilier l’exposera à une double condamnation : le remboursement du bien et une indemnisation.
Attention, toute clause d’exclusion de responsabilité dans l’acte de vente est nulle (article 1643 du Code civil).

3- L’obligation de s’assurer

Pour faire face aux risques de la profession et pour garantir la pérennité de votre activité, n’oubliez pas de souscrire une assurance professionnelle.

 

Marchand de biens : conséquences fiscales de ce statut

1- Paiement de la TVA

L’une des principales conséquences fiscales de ce statut est la TVA. Effectivement, avec votre statut de professionnel vous êtes assujetti au paiement de cet impôt ! D’ailleurs, il existe trois méthodes de calcul de cette taxe, qui dépendent du type d’opération immobilière réalisée et de sa qualification fiscale.

  • La TVA sur le prix total : cela correspond au calcul “classique” de l’ensemble des commerces : TVA encaissées (collectées) et TVA payées (que l’on déduit).
  • La TVA sur la marge : elle s’applique dans certaines situations. Il s’agit de loin de la conjoncture la plus piégeuse.
  • L’exonération de TVA.

Attention à bien identifier à quel régime de TVA est soumise votre opération d’achat revente. Il serait pénible que votre opération sans TVA soit requalifiée en TVA sur le prix total !

 

2- Frais de notaire réduit pour le marchand de biens

Par ailleurs, ce statut vous permet de bénéficier de frais de notaire réduits (entre 2 à 4 %). Cela fonctionne si vous vous engagez à revendre le bien dans un délai maximum de 5 ans. Vous pouvez consulter notre article à ce sujet : « Comment faire baisser les frais de notaire ? 7 méthodes efficaces ».
Enfin, en tant que professionnel, vous pouvez réaliser autant d’opérations que vous le souhaitez.

Vouloir échapper au statut de marchand de biens

 

Une frontière floue entre marchand de biens et particulier

Comme on l’a vu, l’administration fiscale ne donne que deux conditions à l’application du statut de marchand de biens : « habitude » et « spéculation »… cela est imprécis, et laisse place à des interprétations hasardeuses.

Voici les légendes urbaines les plus entendues :
“si tu ne dépasses pas plus de deux opérations par an tu n’es pas professionnel”, ou
“tu dois les garder un an ou deux avant de vendre ton bien et éviter le statut de marchand de biens”. 

Il est vrai que des particuliers font le choix de faire des opérations d’achat-revente sans avoir le statut de professionnel. Leur motivation tient, entre autres, à ne pas payer de TVA. Cependant, attention à la requalification !

 

Risque de requalification en marchand de biens

Si vous avez conclu une ou des opérations en tant que particulier et qu’un contrôleur n’est pas satisfait par vos justifications, vous serez “requalifié en marchand de biens” (c’est à dire que vous passerez du statut de particulier au statut de professionnel). Vous devrez alors payer les garanties, la TVA, des pénalités et enfin l’impôt sur le bénéfice (s’il en reste après tout ça !). Vous l’avez compris, les conséquences d’une requalification sont dures à assumer.

 

Solution : être parfaitement renseigné sur les statuts

Si vous souhaitez réaliser sereinement des opérations d’achat-revente, il vous suffit de bien connaître les règles du jeu.

Vous savez à présent en quoi consiste ce métier et quels sont ses statuts. Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez vous inscrire à notre newsletter : ainsi, vous recevrez régulièrement toutes les informations pour réaliser sereinement vos opérations !

 

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