S’enrichir avec sa résidence principale

Je discutais hier soir avec un ami. Comme souvent, la conversation s’est orientée vers la gestion patrimoniale, la préparation de l’avenir financier, et l’investissement immobilier. Quand vous travaillez dans l’immobilier, c’est naturel que les gens vous posent quelques questions de temps en temps. Je suppose que si j’avais été mécanicien, j’aurais du examiner tous les bruits des voitures de mon entourage. Me voilà donc à refaire mon laïus sur l’importance de préparer, d’investir, et sur les moyens d’y arriver. Et la réponse fut très intéressante. Jeune papa, avec un emploi qui occupe bien ses semaines, il m’explique qu’il a beau trouver mes idées intéressantes, il est compliqué pour lui d’être vraiment actif patrimonialement. Comment ne pas être d’accord? Quand j’explique comment trouver la perle rare, je m’acharne à répéter qu’il faut tout pister, tout visiter pour sauter sur la moindre occasion. Forcément, il faut être cohérent, ce n’est pas réalisable pour tout le monde. Alors quelle solution intermédiaire peut-on mettre en place quand on n’a pas le temps de gérer tout cela?

Optimiser sa gestion patrimoniale avec sa résidence principale

Votre résidence principale est un passage obligatoire de votre emploi du temps. À la location ou à l’achat, il faudra de toute façon vous en occuper. L’idée est donc d’optimiser au mieux votre investissement dans votre résidence principale.

Un bon début

À défaut de construire un empire immobilier, commencer par optimiser sa résidence principale peut être un bon compromis. La gestion patrimoniale doit se faire au cas par cas. Je vous l’ai déjà expliqué, pour les fous furieux de l’investissement, ne pas acheter sa résidence principale pour garder de l’endettement pour vos investissements locatifs peut être une très bonne stratégie. Mais si votre profil ne correspond pas à ce type de projet, soit parce que vous n’avez pas le cœur à vous lancer dans un tel chantier, soit parce que vous pensez ne pas avoir le temps, acheter sa résidence principale est un grand classique que tout le monde connait. Même si vous voyez grand et que vous voulez jouer au Monopoly avec les biens de votre quartier, la résidence principale peut être également l’occasion de vous faire la main. Je suis le premier à en être passé par là. Après avoir acheté une petite maison atypique dans le centre de Bordeaux, j’ai fait quelques travaux ciblés à l’intérieur et j’ai pu la revendre avec une plus value confortable deux ans après. Cela m’a permis de mettre le pied à l’étrier pour lancer la structure de marchand de biens.

L’effet boule de neige

Un autre de mes amis a bien compris l’intérêt de se concentrer sur sa résidence principale. Il a enchaîné plusieurs achats en quelques années. Au final, parti d’une petite maison à crédit, il vit maintenant dans une maison bien plus grande en partie déjà payée. Chacune des plus-values réalisées a été réinvestie dans le prochain projet.

Un investissement sécurisé

L’atout principal de la résidence principale tient dans la sécurité que le projet procure. Si dans un investissement locatif la clef du succès est d’avoir un locataire avec un loyer suffisamment important pour amortir tout ou partie de votre crédit, lorsque vous montez votre plan de trésorerie pour votre maison, vous connaissez déjà son occupant et ce qu’il est prêt à payer tous les mois : C’est vous! Si par malheur (on est souvent à l’origine de son malheur en immobilier) vous n’avez pas la valorisation tant attendue, vous aurez toujours la possibilité de vivre heureux dans votre acquisition en attendant de jours meilleurs. Cela ne fait peut-être pas rêver l’investisseur en herbe que vous êtes mais croyez moi, ce sera toujours beaucoup plus agréable que d’avoir un appartement vide avec un crédit qui tombe sans pitié tous les mois.

Quel choix d’investissement?

C’est bien beau tout cela mais je vous vois déjà m’écrire (j’en profite pour vous remercier pour tous vos mails si encourageants) pour me demander ce que je vous conseille d’acheter comme résidence principale. C’est compliqué de faire une réponse générale parce-que finalement tout est bien sûr une question de prix. Je peux vous conseiller n’importe quel type de projet, si vous achetez trop cher, ce sera toujours raté. Pourtant, je pense qu’il y a quand même deux grands types de projets qui permettent d’avoir une véritable valorisation et donc une plus-value probable.

La rénovation

Pas de secret, plus vous achetez en mauvais état, plus la probabilité de bien acheter est probable. Oui mais pourquoi? Cherchez toujours à comprendre les mécanismes à l’origine de vos conclusions, surtout si ce sont des évidences. Si vous êtes 10 jeunes couples d’acheteurs heureux à la recherche de leur joli nid douillet, et que l’agent immobilier propose une jolie maison en bon état. Tout le monde va être intéressé et l’affaire sera donc simplement une question de prix. Celui qui est prêt (ou qui peut être prêt à payer le plus cher) l’achètera. Je simplifie comme toujours. Imaginons maintenant que le même agent immobilier vous propose une ruine à rénover. Il y a probablement 8 ou 9 couples qui quitteront la pièce avant même de parler de prix. La conséquence est libérale (Oh le gros mot! Pas de politique ici, juste de l’économie). Pour un même nombre d’offres disponibles sur le marché, il y a moins de gens intéressés. Avant même de parler de prix! Naturellement donc, le prix baisse. C’est la loi de l’offre et la demande qui règne chez nous. Autre élément, lorsque l’on fait l’estimation du prix de la ruine, une des méthodes consiste à utiliser le prix d’un bien équivalent rénové et d’y soustraire le prix des travaux et frais. Sauf que l’on tient compte d’une rénovation entièrement faite par des artisans. Hors souvent, vous êtes capables de réaliser au moins quelques peintures et autres petits travaux. Pour un peu que votre oncle connaisse un copain qui est électricien et c’est le jackpot! J’insiste, tous ces exemples sont des généralités mais c’est le principe qui compte. À vous de l’adapter à votre secteur et votre situation.

La construction

L’évidence avec la construction d’une maison neuve, c’est qu’il y a une valorisation. Vous partez d’un simple terrain et vous le transformez en une jolie maison. Jusque là, c’est cohérent. La construction fait partie des projets que j’affectionne. Les prix de vente sont moins subjectifs, l’analyse comparative (déterminer le prix en fonction des autres biens équivalents à la vente) est plus facile. Les coûts sont également plus faciles à déterminer ; pas ou peu de surprise comme sur une rénovation. Un contrat avec le maître d’œuvre ou le constructeur avant de démarrer le projet vous fixe le plan de trésorerie. Pensez simplement à tous les faux frais, raccordement, extérieur et jardin, clôtures et j’en passe, ils représentent souvent 10% supplémentaire du prix de la construction. Vous disposez de deux leviers pour rendre le projet viable et créer la plus-value. Chronologiquement, il s’agit d’abord d’acheter un terrain au meilleur coût. On retombe dans la recherche d’un bien mais les critères sont plus faciles à appréhender et à maîtriser. Ensuite, c’est le coût des travaux qu’il faut réduire. Attention à ne pas faire de fausses économies en vous lançant dans une construction de mauvaise qualité. Parfois, passer par un maitre d’œuvre sérieux plutôt qu’un constructeur peut suffire à gagner sur le prix au mètre carré. Encore une fois, tout s’étudie au cas par cas.

Les marchands de biens et autres investisseurs hyper actifs

Et pour tous ceux qui ont prévu de monter un empire immobilier et qui adore jouer au Monopoly en vrai, la résidence principale est une piste supplémentaire d’optimisation. Une fois que votre situation le permet (je fais référence à l’intérêt de ne pas trop s’endetter d’abord pour privilégier les autofinancements par exemple), le crédit de la résidence principale est un effet levier supplémentaire pour accroitre sa capitalisation mais aussi ses probabilités de plus value. On l’utilise souvent en parallèle des activités de son entreprise. Un peu comme le copain dont je vous parlais. On achète petit, puis de plus en plus gros sans forcément rajouter de liquidité. Au final, après plusieurs déménagements, une résidence principale entièrement payée peut être votre récompense. Voilà donc une piste pour tous ceux qui se demandaient où commencer leur empire, ceux qui veulent devenir marchand de biens mais qui ne savent pas trop par où commencer, et plus généralement, ceux qui n’ont pas le temps ou le courage de passer leur vie à tout cela mais qui souhaitent optimiser quand même leur situation patrimoniale. Si cet article vous a intéressé (si vous êtes encore là c’est que vous devez être concerné  ) pensez à vous inscrire à la newsletter, je vous enverrai quelques conseils de temps en temps.